Thursday, January 9, 2014

Mengantisipasi kerugian bagi calon peserta lelang eksekusi atas barang tidak bergerak



Oleh : Robby Andrian, SH

      
       Dewasa ini suatu instansi perbankan mengumumkan perihal lelang eksekusi atas jaminan barang tidak bergerak (contoh: tanah, Rumah dsb) sudah tidak asing lagi, kita sering melihat di media-media masa. Bahkan ada yang satu kolom iklan pengumuman lelang eksekusi berisi beberapa jaminan yang akan di lelang. Dari ukuran luas objek lelang maupun harga pun sangat  bervariasi, bahkan tidak sedikit objek lelang tersebut berupa Rumah tinggal yang didalamnya masih dihuni oleh baik debitor dan keluarganya maupun orang lain.
       Mungkin bagi sebagian kalangan masyarakat yang sudah terbiasa bermain dengan jual beli objek lelang benda tidak bergerak adalah hal yang sangat biasa ketika melihat dan membaca beberapa pengumuman lelang di media masa. Tetapi ada sebagian kalangan masyarakat lagi yang tentunya sangat terkejut bahkan terpesona dengan melihat luas tanah di daerah tertentu yang masuk kategori daerah terkenal mahal untuk harga tanah/ bangunan, akan tetapi ketika melihat dalam pengumuman lelang tersebut dinilai sangat murah. Dari luas objek lelang dan harga tersebut biasanya membuat sebagian kalangan masyarakat menjadi sangat tertarik untuk membelinya, yang notabene ingin ikut sebagai peserta lelang demi mendapatkan tanah/ bangunan yang menjadi harapannya.
       Pihak Instansi Perbankan yang memang ingin menjual objek Jaminan utang melalui pelelangan umum tersebut pun harapannya sangat besar agar barang jaminan utang tersebut untuk segera terjual dengan harga yang sesuai dengan nilai jaminan tersebut supaya utang debitor segera terlunasi dengan terjualnya objek jaminan tersebut.
       Bagi sebagian kalangan masyarakat yang masih awam dan belum pernah melakukan pembelian tanah/ bangunan melalui mekanisme pelelangan umum, ada baiknya untuk sangat berhati-hati dan meneliti lebih lanjut konsekuensi dan akibat hukumnya jika membeli objek lelang tersebut. Jika objek lelang tersebut yang dijual tidak berpenghuni, atau merupakan lahan kosong atau rumah tinggal yang sudah tidak berpenghuni tidak menjadi masalah jika kemudian terjual kepada masyarakat awam yang belum mengetahui konsekuensi hukumnya. Akan tetapi menjadi suatu permasalahan yang besar dan sangat panjang jika ternyata objek lelang tersebut merupakan tanah/ rumah tinggal yang masih berpenghuni.
       Penghuni dari rumah tinggal yang dilelang pun ada dua kategori, yaitu yang rela meninggalkan rumah tersebut tanpa syarat apapun dan yang sama sekali tidak rela jika rumah tersebut dilelang, bahkan mereka siap untuk mengadakan perlawanan ketika tempat tersebut harus dikosongkan dengan paksa.
       Pada umumnya masyarakat yang awam dan kurang informasi, mereka beranggapan bahwa jika sudah terpilih sebagai pemenang lelang, maka segala sesuatunya sudah clear n clean dari hal-hal yang sifatnya mengganggu, menghalang-halangi atau mengurangi kenikmatan atas benda tersebut. Ternyata anggapan mereka yang memiliki pemikiran seperti itu adalah salah. Karena ternyata dari sisi pemohon lelang maupun Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) yang melaksanakan pelelangan tidak bertanggung jawab atas pengosongan objek lelang dari orang-orang yang menghuni. Hal tersebut sering sekali terjadi pada peserta lelang yang sudah terlanjur menyelesaikan administrasi dan kewajiban membayar harga lelang berikut pajak-pajaknya. Pada akhirnya pemenang lelang dengan budget yang pas-pasan atau kondisi keuangan yang hanya pas untuk membayar kewajiban lelang tidak ada dana lagi yang dapat digunakan untuk melakukan pengosongan objek lelang, sehingga pemenang lelang pun tidak dapat menikmati benda yang secara formal sudah menjadi haknya.
       Sangat disesalkan keadaannya jika sudah terlanjur terjadi pada pemenang lelang, setelah mengetahui bahwa pemenang lelanglah yang punya kewajiban sendiri untuk melakukan upaya pengosongan atas objek lelang yang sudah terlanjur dibelinya. Oleh karena itu, hal-hal yang patut diketahui bagi calon peserta lelang eksekusi Hak Tanggungan adalah :
1.      Periksa informasi mengenai letak benda dan segala kondisinya pada pengumuman lelang dengan faktanya di lapangan.
2.      Carilah informasi yang sejelas-jelasnya diluar informasi dari instansi perbankan sebagai pemohon lelang mengenai silsilah dan kronologis benda yang akan dilelang, apakah benda tersebut dalam kondisi kosong atau masih dalam penguasaan termohon lelang eksekusi.
3.      Jika calon peserta lelang telah mengetahui bahwa benda tersebut masih dikuasai termohon lelang eksekusi dan masih ingin meneruskan niatnya untuk tetap membeli, maka calon peserta lelang segera mencari informasi ke Pengadilan Negeri setempat dimana letak tanah tersebut berada untuk minta informasi yang sejelas-jelasnya perihak prosedur permohonan pengosongan objek lelang eksekusi berikut estimasi biaya yang dikeluarkan untuk pengosongan tempat tersebut.
4.      Lakukan pendekatan kepada penghuni objek lelang tersebut untuk mengetahui perihal keadaannya serta kemungkinan-kemungkinan dan atau alternative yang bisa dilakukan jika penghuni tidak mau meninggalkan objek lelang secara sukarela.
5.      Jika sudah ada pendekatan terlebih lagi ada kesepakatan dengan penghuni, biasanya Penghuni meminta uang (Disangoni dalam bahasa jawa) kepada calon peserta lelang untuk bisa mengontrak atau membeli tempat tinggal yang baru. Uang tersebut diberikan setelah calon peserta lelang dinyatakan sebagai pemenang lelang.
6.      Lakukan kalkulasi perhitungan antara harga lelang dengan calon uang yang harus dikeluarkan untuk diberikan kepada penghuni yang akan keluar dari objek lelang, sehingga ketika melakukan penawaran dalam pelaksanaan lelang tidak terlalu tinggi.

Demikian semoga bermanfaat.

14 comments:

  1. Pak Robby, apa yg harus dilakukan kalau kita terlanjur membeli rumah lelang yg masih berpenghuni tsb?

    Kalau misal saat tanggal eksekusi, penghuni tidak ada (yg sblmnya menghuni) apa yg harus dilakukan? Kemana barang2 mereka harus dititipkan?
    Jika kita langsung menempati, dan penghuni lama datang lagi - apakah rumah tsb sudah menjadi hak saya, dan saya berhak menelp polisi?

    Terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Yth, aa gatot, baik menjawab pertanyaan saudara. terkait :
      1. jika sudah terlanjur membeli rumah lelang yg sudah berpenghuni.
      - yang harus saudara lakukan adalah mengajukan permohonan pengosongan objek lelang pada Pengadilan negeri setempat dimana objek lelang tsb berada.
      - setelah Pengadilan Negeri mengeluarkan Penetapan untuk pengosongan tsb, jika penghuni msh berada dalam objek lelang tsb dan tidak mau keluar dengan sukarela, maka Pengadilan melalui Juru sita bersama-sama dengan aparat kepolisian akan memaksa penghuni tsb untuk keluar dari objek lelang tsb.
      - jika pada saat eksekusi penghuni sedang tidak berada dirumah, dan saudara sudah mendapatkan penetapan untuk pengosongan tsb, maka saudara berhak untuk mempertahankan objek lelang tsb yang sudah menjadi hak saudara, dan jika perlu dengan bantuan kepolisian.

      Demikian semoga bermanfaat.

      Delete
  2. makasih untuk infonya yang bermanfaat ini
    ijin sharenya
    Jika kita amati, hampir semua pebisnis mengalokasikan sebagian dana mereka untuk membeli properti baik dengan tujuan sebagai bisnis utama, sekadar efisiensi biaya (dibandingkan dengan biaya sewa tempat usaha) maupun untuk mengamankan aset mereka. Mengapa demikian? Seberapa pentingkah investasi properti itu dan mengapa nilainya semakin meningkat?cek disini
    Dijual Rumah Cantik

    Dijual Rumah diDepok

    Dijual Rumah diMalang

    Dijual Rumah diSurabaya

    ReplyDelete
  3. Pak roby jika penghuni rumah itu bukan pemilik rumah/bkn termohon eksekusi bgmn pak? Apa tetap harus mngajukan permohonn pngosongn kepengadilan atau lgsg lapor polisi?

    ReplyDelete
  4. jika.... penghuni tetap bertahan bahkan mengajukan gugatan,, bagaimana?
    apakah kita nunggu sampai MA... seandainya penghuni terus banding.
    mohon pencerahan terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Yth Tono
      Terima Kasih atas pertanyaannya.

      Jika Penghuni tetap bertahan saudara bisa meminta permohonan eksekusi pengosongan di wilayah Pengadilan Negeri setempat.

      jika Gugatan/ Perlawanan diajukan oleh Pihak penghuni atas permohonan eksekusi pengosongan maka Pengosongan tersebut akan ditunda sampai dengan Putusan berkekuatan hukum tetap.

      demikian semoga Bermanfaat.

      Delete
    2. This comment has been removed by the author.

      Delete
  5. saya... tono
    sedikit ikut/mintah pencerahan nih pa...kebetulan sama kasusnya.
    misalkan pemilik rumah lama mengajukan gugatan pembatalan lelang, apakah saya sebagai pemenang lelang pada saat yang bersamaan dimungkinkan untuk mengajukan eksekusi pengosongan rumah kepada pengadilan,,,
    atau kita baru bisa mngajukan eksekusi pengosongan ke pengadilan setelah selesai gugatan pembatalan lelang tersebut.. kalau kita menunggu gugatan tersebut selesai otomatis kita sangat banyak dirugikan sebagai pemenang lelang.
    mohon saran dan petunjuk,,, saya berharap bahwa bisa segera menempati walaupun harus dengan eksekusi pengadilan

    ReplyDelete
  6. Yth Tono
    Teima kasih atas pertanyaannya

    Ketika saudara sudah dinyatakan sebagai pemenang lelang, maka saudara bisa langsung mengajukan eksekusi pengosongan.
    eksekusi pengosongan bisa diajukan tanpa harus menunggu gugatan pembatalan lelang diputus dan memiliki kekuatan hukum tetap.

    Demikian semoga bermanfaat

    ReplyDelete
    Replies
    1. tetapi anda bilang "jika Gugatan/ Perlawanan diajukan oleh Pihak penghuni atas permohonan eksekusi pengosongan maka Pengosongan tersebut akan ditunda sampai dengan Putusan berkekuatan hukum tetap."
      maksudnya gugatan yang seperti apa ya pa,, kalau kita harus nunggu gugatan berkekuatan hukum tetap
      makasih banyak

      Delete
    2. Gugatan Pembatalan lelang berbeda dengan perlawanan eksekusi pengosongan.
      Gugatan pembatalan lelang diajukan dan teregister sebelum pelaksanaan Lelang dilaksanakan. saudara diatas menjelaskan bahwa saudara sebagai pemenang lelang. Ketika lelang sudah dilaksanakan kemudian saudara mengajukan permohonan eksekusi Pengosongan maka jika ada gugatan pembatalan lelang , proses eksekusi tetap berjalan.
      akan tetapi eksekusi bisa terhenti jika ada Perlawanan (Verzet) atas objek lelang yang dimintakan pengosongan.

      Demikian semoga bermanfaat

      Delete
  7. Pak,saya mau bertanya apabila saya sebagai pemenang lelang di pengadilan negeri haruskah mengeluarkan biaya untuk pengosongan ruko yg tidak ada yg menempati?apabila pengosongan tidak melalui pengadilan apakah bisa terkena masalah dikemudian hari?terima kasih atas jawabannya..saya edy

    ReplyDelete
    Replies
    1. Yth Edy Susanto,

      Sebagai Pemenang lelang, ketika Objek lelang yang saudara beli belum dalam keadaan kosong, saudara harus mengajukan permohonan pengosongan agar objek lelang dapat saudara nikmati dan tempati. Seluruh biaya pengosongan menjadi beban pemenang Lelang.
      untuk Pengosongan dilakukan diluar pengadilan bisa sepanjang ada kerelaan dari pemilik ruko sebelumnya untuk mengosongkan barang atau keluar secara sukarela dari tempat tersebut. kerelaan tersebut dituangkan kedalam kesepakatan dan ditanda tangani antara pemilik lama dengan pemenang lelang.

      Demikian semoga bermanfaat

      Delete